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北上深房价涨到20万元/平是合理的?

文章来源:搜狐理财
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发布时间:2016-09-12 09:11:17

  说北上深房价涨到20万1平是合理的,会被很多人骂。

  从感性来说,明源君也希望房价降了换个大房子。可从理性来看,只要楼市不因为黑天鹅崩盘,照现在这个趋势发展下去,20万1平并不是不可能啊。

  今天要讲四个逻辑:

  1、从之前货币发行的趋势来看,M2翻一番不用5年,如果2020年的M2达到2015年的2--4倍,一线城市的房价当然有可能再翻一番。

  2、从农耕文明到工业文明,再到互联网文明,世界似乎变成“平”的了,但财富的落差却在加大。“金融+科技”的中心聚集了大部分财富和创造财富的机会,导致分化,北上深就是这样的中心。这是文明的最终状态,还是黎明前的过度?

  3、如果大家都把房子看作黄金、钻石一样的投资品,一个城市的房价收入比越离谱,反而越值得投资。

  4、底层工资的增长,远远赶不上房价和M2的增长。可城市需要服务业。如何让工资低的从业者也能在一线获得体面的生活?是决定城市未来的关键课题。

  房价也许没涨,只是对应的货币多了

  大家都知道,M2基本等于在社会流通的货币。如果按简单理想模型来说:你在M2是100亿的时候往银行里存100万,等到M2变成200亿的时候,你那100万就只值先前的50万了。

  当然,如果按实际来说,情况就略复杂点,因为M2 虽然发行了,但经济也增长了,里面还是有真实价值的兑换的。

  大家先和明源君一起来看下中国的M2从1996--2015这20年的变化:

  我们再来看看房价的情况。

  1996年,深圳新房房价是4800元/平;2006年,是9230元/平;2015年,是33426元/平。

  1996年,北京商品房价是3869元/平;2006年,是8077元/平;2015年,是29967元/平。

  下面我们对比来看,看看下表,你还会觉得一线城市房价的上涨离谱吗?

  如果M2继续增长,2020年达到2015年的2—4倍,你认为一线的房价有没有可能再翻一番呢?为什么在上面这个比例下,很多人还会觉得房价上涨太快?

  这就要从两个角度去看:

  一、M2比GDP的增长快很多,GDP的增长则快于民间实业发展

  从下图可以看到,M2的增长,快于GDP的增长,当然也就快于很多人对总体经济的感觉。GDP的增长里还有大量的基础建设。实业本身的增长可能还低于GDP.

北上深房价涨到20万元/平是合理的?

  于是最终的结果是:

  M2比房价涨得快,房价比GDP涨得快,GDP比实业涨得快。

  实业从业者的感觉可想而知。

  二、工资上涨赶不上房价,更赶不上M2

  2006年深圳新房价是1996年的1.92倍。2006年深圳年人均工资35107元,是1996年14507元的2.42倍。这也是2006年并没有很多人说房价高的原因。

  2015年深圳新房价是2006年的3.62倍。2015年深圳年人均工资87132元,是2006年35107元的2.48倍。房价的涨幅这个时候已经远高于工资了。

  另外请注意,房价是每个平方,以“万”为单位的单价要乘的是几十上百的平方数。工资则是一年一年的,那么多就是那么多。每平方多出一点,那负担就是几十倍的增加。一步赶不上,可能就永远赶不上了。

  那么为什么三四线的房价没有随着M2大幅增长?这就要涉及明源君下面要谈到的主题。

  财富的世界没有变平,落差还在加大

  北上深房价很高几万1平,三四线房价很低几千1平,这是为什么?

  这种差别和M2没啥关系,因为全国的M2是一样的。

  这种现象并不是中国特有的现象,美国的纽约、日本的东京都,都有类似的现象。纽约中央公园周边许多超级豪宅动辄数百数千万美元,而在别的城市一栋大别墅也就是几十万美元。

  明源君最近逐渐认识到:这可能是文明进程中的一个阶段,它不是偶然出现的。因为当前的互联网文明,需要在国际金融中心发展,也唯有在国际金融中心才能有大的发展。

  具体来说,人类文明经历过以下几个阶段:

  一、农耕文明:气候就是一切,全国差距不大

  以中国为例。中国古代的政治中心,一度在河南、陕西一带,那一带也曾经是全国最富庶的地方。为什么?因为古代那里的气候和现在不同,比较温暖湿润,当时的财富来源主要是农作物和养殖,那里也就成为中心地带。

  后来,气候变化,南方就逐渐比北方富裕。以稻米为例,南方可以产三季稻米,北方只能产一季。南方各个季节都有丰富的出产,而北方冬天能种植的东西很有限。

  虽然如此,但因为全国的土地都可以种植农作物,大家的差距并不是很大。明源君觉得,这也是北方的王朝经常能统一全国的原因之一。

  二、工业文明:交通、人力资源就是一切,符合条件的城市不少

  农业文明后期,海边的港口已经开始享受交换的利益。

  到了工业文明,交通变成一切。因为生产的一切货物都需要交换,所有的原料都需要外地运来。而水运最便宜,还可以直接把船开到外国去。于是所有发达的城市,几乎都是海边的港口、河边的城市、铁路沿线等等。英国、美国,这种趋势特别明显。

  不过明源君觉得,中国早几十年因为计划经济的原因,这种情况并不明显,大量的国企在三四线城市,虽然有交通不便等种种劣势,但因为产品不需要市场竞争,还能维持。但这种情况显然无法持续,今天的东北有多萧条,内地的三线城市有多落寞,都是例子。

  三、互联网文明:需要在资源非常聚集的金融中心发展,符合条件地方很少

  如果说,工业文明,可以建立在交通成本低的任何地方。互联网文明,就必须建立在各种资源非常聚集的金融中心。

  比如在美国,有两个公认的金融中心,一个是纽约,另一个就是硅谷。两个地方现在每天都在互相争抢金融人才。纽约的创新之前比不上硅谷,但近年也在迎头赶上。

  广义的金融中心是指在宏观地理区域内发挥金融活动中枢作用的大中城市。金融中心是经济中心的最高形态。

  金融中心形成的前提是:一方面从生产流通领域游离出大量的货币资金需要寻求投资的场所;另一方面生产和流通领域又需要不断补充大量的货币资金进行运转。

  因此,只有一个城市的经济实力十分雄厚,已经成为区域的经济中心之后,它才可能产生、积聚和使用巨额资金,才使金融中心的形成有了基础。一般来说,金融中心的形成需要满足以下条件:

  1有完善的基础设施,创造良好的流通环境,有高效率

  资金运动必须有充分和迅捷的信息服务为保障,因此要求城市提供完善的交通、通信等基础设施,创造良好的流通环境,吸引尽可能多的银行和金融机构在城市活动。

  而要完善设施就必须有足够多的人流物流支撑,举例来说,你要开通2分钟一趟的地铁网络,城市至少得有几百万人吧。

  2

  有需要集聚足够数量的金融机构

  3以国家或者地区经济实力为依托

  如果美国经济实力不行,就不可能有纽约,中国实力如果不行,就不可能有上海、深圳。

  4国家或者地区政府有政策性保护

  深交所、上交所对于所在城市成为金融中心都有不可替代的作用。

  5同城市或区域有科技创新的动力

  金融投资给创新产业,创新产业有发展后反哺金融,才能形成良性循环。北京、深圳的各种创新企业,都很有代表性。

  6有优越的地理位置和自然环境

  有优越的地理位置,才能完成上述聚集。有好的自然环境,才能吸引到足够多的人。

  满足所有以上条件的城市很少,现在来看。

  香港是公认的全球金融中心,北京、上海和深圳作为三大全国性金融中心也已经得到广泛认同。

  之前,曾经有人认为,科技发达了,大家可以在家办公了,千里之外也可以无障碍沟通,也就没有空间限制了,在家乡也可以搞高科技创业。

  现在看来,这种想法还是太理想化。至于以后会不会成真,明源君不知道。

  在互联网文明下,创新和金融产生财富是最快的。硅谷每年诞生多少千万亿万富翁,新三板每年创造多少千万亿万富翁,是数得着看得见的。金融中心又本来就是人群聚集的地方。

  在这种情况下,金融中心城市房价飙升,也就不足为怪了。

  有人可能会说,房子就是用来住的呗,从使用价值特别是租金来看,一线的房价根本不合理。下面明源君开始讲这个主题。

  和钻石相似,收入比离谱地方反值得投资

  一块钻石少则卖几千几万,多则卖几十万几百万,大家还觉得挺值得,其实钻石不能吃不能喝实用价值相当有限啊。

  据说,钻石早年的产量很大,并不十分值钱,有一个家族于是就收购了非洲几乎所有的钻石矿,开始做两件事情:

  严格控制每年出售钻石的数量

  大肆宣传钻石是爱情象征,让人们接受结婚必须有钻石

  于是钻石的价格就迅速提高了,现在国人结婚,几乎都要买钻石戒指。

  其实房子和钻石也类似:

  首先,一线城市土地本来就很有限,地方政府还严格控制,每年就只卖那么多地,很稀缺。

  其次,房子是结婚的标配,这在中国根本不用宣传,大家特别是丈母娘们几乎都有共同的认识。

  如果大家都把房子看作投资品,那么这个时候什么房价收入比之类的指标都没用了,它已经进入了另一个逻辑。

  三线城市房价不离谱,其性质是居住使用的实用品,投资反而要谨慎。房价和收入差距很大,竟然还有市场的地方,房子已变成投资品,反值得投资。

  一线城市要发展,必须解决低收入者的住

  那么,一线城市房价太高,到底有没有隐忧呢?

  明源君觉得,最大的难题在于:如何解决低收入者的居住问题。

  一个城市,要正常运转,就不可能只有高大上的产业,必须有别的产业,特别是服务业等第三产业。这些低收入者的居住问题怎么解决,是个很大的问题。

  以深圳为例,之前曾有外地学者认为深圳房价房租太高,会成为“空城”,被笑话。那是因为他身在外地,不知道深圳有大量廉价的城中村。可深圳现在城中村越来越少啦。

  深圳本地的住房保障制度,比如廉租房微利房,解决了一部分户籍低收入人口的居住问题。可是大量的服务业从业人员,连大专文凭和中级技术证书都没有,深圳入户政策放得再宽,他们也不可能入深户。

  城中村逐渐消失后,怎么解决这些人的居住问题,是必须考虑的问题,开发商也可以考虑下能不能半公益半市场化地解决相关问题。如果没有这些基层劳动者,城市的一切方便和美丽,估计都将荡然无存。

  也许未来,文明进一步发展,大家聚集在一起,将对文明的发展没有任何意义,千里之外也能合作创造新的技术和模式,创造巨大的价值。

  那时候人类将分散居住,每个人都能买得起大房子。明源君想,那个时候的人类研究历史的时候,可能会觉得今天很荒谬吧!

money.sohu.com true 财经综合报道 http://money.sohu.com/20160911/n468180951.shtml report 5413 说北上深房价涨到20万1平是合理的,会被很多人骂。从感性来说,明源君也希望房价降了换个大房子。可从理性来看,只要楼市不因为黑天鹅崩盘,照现在这个趋势发展下去,2
(责任编辑:陈志杰)
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